Matrícula sem penhora significa compra segura? Entenda por que a análise deve ir além do imóvel

Ao comprar uma chácara, terreno, casa ou outro imóvel, uma das primeiras providências costuma ser solicitar uma matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis.

Essa consulta é fundamental. É por meio da matrícula que podem ser verificadas informações importantes sobre a propriedade, como titularidade, penhoras, hipotecas, usufrutos, indisponibilidades e outras averbações.

Mas uma matrícula aparentemente regular significa que a compra está totalmente livre de riscos?

Nem sempre.

Dependendo das circunstâncias do negócio, uma análise jurídica prévia pode exigir não apenas a verificação do imóvel, mas também da situação dos vendedores e, em determinadas situações, do histórico da própria propriedade.

Um caso real julgado pelo STJ

Em um caso divulgado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), uma pessoa adquiriu um imóvel após verificar que não havia registro de penhora ou outro impedimento aparente à aquisição.

Entretanto, havia um problema anterior.

A construtora que havia sido a primeira proprietária do imóvel possuía débito tributário inscrito em dívida ativa antes de realizar a primeira venda.

A última adquirente alegou ter realizado as verificações necessárias e sustentou sua boa-fé. Mesmo assim, o STJ reafirmou o entendimento aplicável às execuções fiscais de que, após a entrada em vigor da Lei Complementar nº 118/2005, a alienação realizada após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa pode caracterizar fraude à execução fiscal, salvo as exceções previstas em lei.

O entendimento também alcança situações envolvendo alienações sucessivas.

O caso demonstra uma questão importante: nem todo risco relacionado à aquisição de um imóvel necessariamente estará evidente apenas pela leitura da matrícula atual.

E os processos trabalhistas do vendedor?

Outro caso, desta vez julgado pelo Tribunal Superior do Trabalho (TST), também ajuda a compreender a importância da análise documental.

Um médico havia comprado um terreno em 1990 e construído uma clínica no local. Entretanto, a transferência da propriedade não havia sido registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Décadas depois, em uma reclamação trabalhista ajuizada em 2012 contra o antigo proprietário, a Justiça do Trabalho determinou a penhora do terreno, pois o imóvel ainda constava registralmente em nome do devedor.

O comprador precisou recorrer ao Judiciário para defender o imóvel.

Nesse caso específico, o TST reconheceu a boa-fé do adquirente e cancelou a penhora, considerando, entre outros elementos, que a aquisição havia ocorrido muitos anos antes do surgimento da reclamação trabalhista.

Portanto, o resultado foi favorável ao comprador. Ainda assim, ele precisou enfrentar uma discussão judicial para afastar uma penhora sobre um imóvel que havia adquirido décadas antes.

Ter um processo significa que o vendedor não pode vender o imóvel?

Não.

A simples existência de uma ação judicial contra o proprietário não significa automaticamente que ele esteja impedido de vender seus bens ou que qualquer aquisição será considerada fraude à execução.

Nas execuções não fiscais, o STJ possui entendimento consolidado no Tema Repetitivo 243 e na Súmula 375. Em linhas gerais, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora sobre o bem ou, na ausência desse registro, da demonstração da má-fé do terceiro adquirente.

Inclusive, decisão recente do STJ voltou a reafirmar que, inexistindo registro de penhora, não se deve simplesmente presumir a má-fé do adquirente; ela precisa ser demonstrada conforme as circunstâncias do caso.

As execuções fiscais possuem regras próprias, razão pela qual cada situação precisa ser analisada individualmente.

Por que pesquisar o vendedor antes de comprar?

É justamente nesse ponto que a análise prévia ganha importância.

Dependendo das características da negociação, podem ser pertinentes pesquisas relacionadas não somente ao imóvel, mas também às pessoas envolvidas na venda.

Entre os pontos que podem ser analisados estão:

• matrícula atualizada e histórico registral do imóvel;

• existência de penhoras, indisponibilidades e outros ônus;

• titularidade e legitimidade dos vendedores;

• ações judiciais e execuções que possam ser relevantes para o negócio;

• execuções fiscais e situação tributária pertinente;

• processos trabalhistas;

• protestos e outras ocorrências que mereçam investigação;

• regularidade dos documentos utilizados na negociação;

• contratos anteriores e cadeia de transmissão do imóvel, quando necessário.

A extensão dessas pesquisas varia conforme o imóvel, os vendedores e as particularidades de cada negociação.

Na compra de chácaras, a análise pode exigir ainda mais atenção

A aquisição de chácaras e imóveis de lazer pode apresentar questões adicionais.

É relativamente comum que esse tipo de imóvel envolva construções não averbadas, contratos particulares antigos, divergências de área, parcelamentos do solo, estradas de acesso, questões ambientais ou situações em que a realidade encontrada no local não corresponde exatamente ao que consta nos documentos.

Por isso, além das pesquisas relacionadas ao vendedor, a análise pode envolver aspectos como origem da propriedade, regularidade do parcelamento, situação das edificações, características registrais da área e eventuais questões ambientais, conforme as particularidades do imóvel.

Uma chácara bonita, bem localizada e aparentemente vantajosa pode possuir questões documentais que somente serão percebidas após uma análise mais detalhada.

A matrícula é fundamental, mas pode ser apenas o começo

Consultar a matrícula antes de adquirir um imóvel continua sendo uma providência indispensável.

O cuidado está em não tratar esse documento, isoladamente, como garantia absoluta de que não existem outros riscos jurídicos relacionados à negociação.

Os casos julgados pelo STJ e pelo TST demonstram que determinadas situações podem exigir uma investigação mais ampla.

Antes da compra, conhecer a situação jurídica do imóvel e das partes envolvidas permite tomar a decisão com mais informação e avaliar os riscos existentes antes da assinatura do contrato e do pagamento do preço.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e aborda situações jurídicas de maneira geral. Cada negociação imobiliária possui características próprias e deve ser analisada individualmente.