Vai comprar um imóvel? A hora de procurar um Advogado é antes de assinar o contrato!

A análise jurídica antes da compra pode identificar problemas no imóvel, no vendedor ou no próprio negócio antes que o comprador assuma uma obrigação ou realize o pagamento.

Comprar um imóvel costuma envolver valores elevados e, muitas vezes, representa uma das decisões financeiras mais importantes da vida de uma pessoa.

Mesmo assim, ainda é comum que o advogado seja procurado somente depois que o problema aparece.

O comprador encontra o imóvel, negocia diretamente com o proprietário ou com o corretor, combina o preço, entrega um sinal e assina o contrato. Somente depois, ao descobrir alguma pendência documental ou dificuldade para transferir o imóvel, procura orientação jurídica.

Na compra de um imóvel, porém, a atuação preventiva pode evitar que uma boa oportunidade se transforme em um problema.

O contrato é apenas uma parte da análise

Um dos equívocos mais comuns é acreditar que basta ter um bom contrato de compra e venda para que a negociação seja segura.

O contrato é extremamente importante, mas ele é apenas uma parte do negócio.

Antes da assinatura, é recomendável analisar também a documentação do imóvel, a situação jurídica do vendedor e as particularidades daquela negociação.

Dependendo do caso, essa análise pode envolver:

• matrícula atualizada do imóvel;

• identificação do proprietário registrado;

• existência de ônus, penhoras ou outras restrições;

• débitos relacionados ao imóvel;

• regularidade das construções existentes;

• situação condominial;

• questões urbanísticas e ambientais;

• existência de inventário, divórcio ou outras situações que possam interferir na propriedade;

• condições de pagamento e transferência da posse.

Cada imóvel possui uma história e, por isso, a documentação necessária pode variar de uma negociação para outra.

Nem sempre quem está vendendo é o proprietário registrado

Essa situação merece atenção especial na compra de terrenos, chácaras e imóveis negociados por contratos particulares.

É possível encontrar imóveis que foram vendidos sucessivamente sem que todas as transferências tenham sido registradas na matrícula.

O atual possuidor pode ter adquirido o imóvel de outra pessoa, que anteriormente também havia comprado por contrato particular.

Isso não significa automaticamente que a compra seja impossível ou que o negócio seja irregular. Entretanto, o comprador precisa saber exatamente qual direito está adquirindo, de quem está adquirindo e quais serão as possibilidades de regularização futura.

Descobrir essa situação antes da compra permite avaliar o risco e decidir conscientemente se vale a pena prosseguir com o negócio.

Um imóvel bonito pode ter problemas que não aparecem durante a visita

Ao visitar um imóvel, o comprador consegue observar a casa, o terreno, a localização, a vizinhança e o estado aparente da construção.

Mas existem problemas que simplesmente não aparecem em uma visita.

Uma restrição registrada na matrícula, um inventário ainda não realizado, uma construção não regularizada, débitos existentes ou problemas relacionados ao parcelamento do solo são exemplos de situações que podem interferir na negociação.

Em determinados casos, essas pendências podem dificultar a transferência da propriedade, uma futura venda ou até mesmo a obtenção de financiamento bancário.

É justamente por isso que a análise documental deve acompanhar a análise física do imóvel.

Atenção especial na compra de terrenos e chácaras

A compra de terrenos e chácaras exige alguns cuidados adicionais.

Dependendo da localização e da origem do imóvel, podem existir questões relacionadas ao parcelamento do solo, acesso, áreas de preservação, restrições ambientais, construções não averbadas ou situações em que o comprador está adquirindo apenas direitos decorrentes de um contrato anterior.

Antes de comprar, é importante compreender exatamente a situação jurídica daquela área.

O fato de outras pessoas já terem comprado imóveis na mesma região ou de existirem diversas construções no local não substitui a análise individual da documentação do imóvel que está sendo negociado.

O contrato precisa refletir aquilo que realmente foi combinado

Depois da análise do imóvel e da documentação, outro ponto importante é verificar se o contrato representa corretamente a negociação realizada entre as partes.

Valor, sinal, forma de pagamento, entrega da posse, responsabilidade por débitos, documentação necessária, prazo para escritura e consequências em caso de descumprimento são algumas das questões que podem precisar estar claramente definidas.

Um contrato utilizado em outra negociação ou um modelo encontrado na internet pode não contemplar as particularidades daquele imóvel.

E uma cláusula aparentemente simples pode produzir consequências importantes no futuro.

O melhor momento para descobrir um problema é antes de pagar

Antes da assinatura do contrato, o comprador ainda possui poder de decisão.

Se aparecer alguma pendência, é possível solicitar documentos, exigir a regularização, alterar cláusulas, renegociar valores ou condições e, dependendo da gravidade do problema, simplesmente decidir não realizar a compra.

Depois que o contrato está assinado, a posse foi entregue e parte significativa do preço já foi paga, as alternativas podem ser bem menores.

Um problema que poderia ser resolvido durante a negociação pode acabar exigindo medidas extrajudiciais ou até judiciais posteriormente.

A advocacia imobiliária também pode ser preventiva

O trabalho do advogado imobiliário não se limita à solução de conflitos já existentes.

A atuação também pode ocorrer antes da compra, por meio da análise jurídica do imóvel, da documentação apresentada e das condições da negociação.

O objetivo é fornecer informações para que o comprador consiga tomar sua decisão conhecendo os riscos envolvidos.

Por isso, ao comprar um imóvel, a hora de procurar orientação jurídica não precisa ser depois que surgir um problema.

Pode ser justamente antes da assinatura do contrato, quando ainda existe a possibilidade de evitá-lo.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individualizada de cada situação.